안성 금화아파트 2014년 분석과 전망 1

지난번 글에서 최근 1년간의 실거래가 동향을 살펴보면서 향후 전망을 예측해보기로 하였습니다. 글이 올라가자 마자 몇분만에의 문의전화가 왔습니다. 금화아파트에 대한 관심이 정말로 뜨거움을 실감 할 수 있었습니다. 그래서 자칫 글이 구체성이 결여된다면  일부에겐 도움이 될수도 있겠으나  다른 이해관계에 있는 분들에겐 피해가 될수도 있겠구나하는 생각을 하게 되었습니다. 그래서 조금은 지루하게 느껴지더라도 금화아파트에 현황에 대해 가능한한 자세한 소개가 필요할것 같다는 생각을 하게 되었습니다.

이번글에서는 객관적 지표로 알기 힘든 금화아파트의 특징에 대해 소개하고자합니다.

첫째, 금화아파트의 소유자 현황입니다.

총499세대 중 287세대는 LH공사 소유로 국민임대 아파트로 임대되고 있습니다.나머지  200여세대중 회사명의로 소유하여 숙소로 사용하는 곳과 실거주목적의 소유자를 제외하면 170여세대 정도가 임대목적으로 소유하고 계신것으로 파악됩니다.

둘째, LH국민임대와 일반임대의 차이

먼저 국민임대는 임대료(1000/8~15만원)가 저렴하고 내부시설(최근 내부수리)도 양호합니다. 임차인 조건이 제약이 있어 법인,외국인,주택소유자,세대주가 아닌자는 거래 할수 없습니다. 상황이 이렇다 보니 도심과 떨어진 공단지역에 위치한 입지조건상 임대가 원할치 않습니다. 오랜기간동안 70~100세대가 공실상태 였다는 사실이 이를 입증합니다. 

반면 일반인 소유 주택은 거래제약이 없어 인근 공단지역 회사원,가족,근로자 숙소로 끊임없는 수요층이 있다는 장점이 있습니다. 따라서 500/35 이상의 임대료에도 공실없이 높은 수익률을 선사 해왔습니다.

세째, 금화아파트 임차인(회사)의 특징

회사숙소로 사용되는 세대는 안정적인 임대료 수입이 보장되기는 하지만 거래종료시 수리비용이 추가로 발생하는 단점도 있습니다. 또한 회사들의 운명과 함께 해야 하는 리스크도 늘 존재합니다. 금화아파트에 입주한 회사들은 적게는 2~3세대에서 많게는 40세대를 사용하고 있는 회사들입니다. 만약 회사가 이전이라도 한다면 한꺼번에 몇세대가 공실이 되버리는 상황이 발생하게 되는 것이지요. 실제로 지난해, 10개정도를 꾸준히 사용해 오던 H사가 타지역으로 이전하여 장기 공실 상태의 세대가 다수 발생 하였습니다.

네쨰, 최근 늘어나는 큰 회사들의 입주가 금화아파트 임대에 미치는 영향

결론 부터 말하면, 크지 않다! 입니다. 농협물류센타등 최근 금화아파트인근에 큰 기업들이 들어오면서 고용인원도 많이 늘었습니다. 그러나 기대만큼 임대수요가 늘지는 않습니다. 그 이유는 고급인력을 품기에는 주거환경이 좋지 않다는 점 때문입니다.

결론! 금화아파트 임대사업의 핵심은, 인근 공단에 입지한 소규모 회사들의 숙소로 가장 적합한 조건을 유지하며 안정적인 임대수익을 확보해 갈것인가 입니다.