안성 금화아파트 2014년 분석과 전망 2

오늘은 최근1년간 금화아파트의 거래양상을 중점분석해 보겠습니다.

  앞에 글에서 실거래가 조회를 통해 개략적인 거래 흐름을 요약해보았습니다. 다시한번 정리해보면 2013년 초 최고가를 경신한 이후,  하반기부터  매도량이 늘어나면서 가격도 동반 하락하는 양상을 보이기 시작하여  2014년 상반기에 정점에 달하는 모양세 입니다. 이러한 흐름은 2013년에 이 흐름의 원인이 되는 어떠한 사건이 있었슴을 예측케 합니다.

그렇습니다. 금화아파트 임대사업에 중대한 변화를 초래할 사건이 2013년 3월 있었습니다.

  2013년 3월 LH공사는 국민임대 아파트 임대공고를 냅니다. 그런데 임차인 조건중에 법인(기업체,군,학교)이 복수로 임대 할수 있는 파격적인 조건이 붙어나옵니다. 아울러 대대적인 시설 보수공사도 실시합니다.

  이제까지 경쟁 외의 존재였던 LH공사가 엄청난 경쟁자로 부상하는 사건이 발생 하고 만 것입니다. 금화아파트의 임차인 수요의 대다수를 차지하는 기업체들이 LH공사 소유세대로 빠져 나갈 수 있는 길이 열리게 된것입니다. 실제로 법인체인 k사가  약 20 세대 정도 갈아타기를 하며서 2013년 4월에서 10월 까지 무더기 공실사태가 발생하기도 했습니다. 

  이일이 있고 난후 k사와 임대차 관계를 맺었던 세대를 중심으로 매도가 늘어나면서 하반기 거래량이 늘어나기 시작한것입니다.

  2013년 하반기에는 H사의 이전과 또다른 K사의 이전으로  약15세대 임차인이 추가로 빠져나가면서 상반기 사태의 수습을 지연시켜버리고 말았습니다. 보통 계약기간이 1년~2년이므로 이러한 악재의 영향은 1,2년간 길게 나타난다고 할때 지금도 이 흐름선상에서 벗어나고 있지 못하다고  할수 있습니다. 특히 올 8월 또다시 같은 조건으로 LH공사 임대 공고가 나가고 있습니다. 지난해 미쳐 알지못해  신청하지 못헀던 기업체들이 이번에 옮겨타기를 한다면  사태는 더욱 심각해 진다고 할 수 있겠습니다.

  그런데 아이러니 한것은, 이러한 비관적 전망을 알지 못한 일부 중개업소가 매수를 부추겨서 공급 즉시 매수가 이루어지는 이상한 투자 과열 상황이 발생하고 있는 것입니다.  우려 되는 상황이 아닐수 없군요.

두서없이 글을 쓰고보니 너무 비관적인 이야기만 쓴것 같군요. 최근에 매입하셔서 의욕적으로 임대사업을 계획하고 계신 분들에게 괜히 밉상이 되버리는 것은 아닌지 걱정스럽습니다. 그래서 다음번 글에서는 여전히 수익형 부동산으로서 매력을 잃지 않고 있는 금화아파트 임대사업을 어떻게 꾸려 갈것인가에 대해 저의 생각을 써볼까 합니다.